Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wirklich wert ist, kommt es auf das richtige Verfahren an. Denn nicht jede Immobilie wird gleich bewertet – und nicht jedes Verfahren ist für jede Art von Immobilie geeignet. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen dem Sachwertverfahren, dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften zum Einsatz. Hierbei wird der Wert des Gebäudes getrennt vom Grundstück betrachtet.
Die Grundlage bildet die Bruttogeschossfläche (BGF) – nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche. Anhand der Normalherstellungskosten (NHK), die als Quadratmeterpreise definiert sind, wird der Gebäudewert ermittelt. Dafür werden verschiedene Gebäudeteile bewertet und kategorisiert. Durch Faktoren wie Gebäudealter, Sonderausstattungen und Außenanlagen wird der Zeitwert berechnet.
Der Grundstückswert ergibt sich aus dem offiziellen Bodenrichtwert. Beide Werte werden zusammengeführt – das ergibt den Sachwert.
Wichtig: Der Sachwert spiegelt nicht immer den tatsächlichen Marktwert wider. Daher ist es sinnvoll, zusätzlich einen qualifizierten Immobilienmakler oder Marktwertexperten hinzuzuziehen. Mit uns erhalten Sie eine präzise und realistische Marktwertanalyse Ihrer Immobilie.
Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird bei vermieteten Immobilien oder Kapitalanlagen eingesetzt. Hier steht der zukünftige Ertrag im Mittelpunkt – konkret die Marktmiete und ggf. die aktuelle Ist-Miete.
Von dieser Miete werden Eigentümerkosten wie Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen oder der Liegenschaftszins abgezogen – das ergibt den Reinertrag. Dieser wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, der sich u. a. aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins ergibt (gemäß Tabelle nach BauGB).
Zusätzlich wird der Grundstücksanteil separat berechnet und zum Ergebnis hinzugerechnet. Eine vereinfachte Formel zur Orientierung lautet:
Rohertrag × marktüblicher Faktor der Jahresnettokaltmiete = Ertragswert.
Dieses Verfahren wird am häufigsten für die Bewertung von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern angewandt.
Aber Achtung: Auch hier können Marktbedingungen dazu führen, dass der rechnerische Wert vom realisierbaren Verkaufspreis abweicht.
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren eignet sich eigentlich für jede Art von Immobilie findet aber am häufigsten Anwendung, wenn es ausreichend vergleichbare Immobilien gibt – z. B. bei Eigentumswohnungen oder Grundstücken.
Entscheidend sind dabei Kriterien wie Größe, Lage und Ausstattung. Die Abweichungen sollten gering sein – bei Grundstücks- oder Wohnflächen maximal 10 %, damit ein wirklich fundierter Wertvergleich möglich ist.
Wichtig ist, sich dabei auf tatsächliche Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht zu stützen – nicht auf Schätzungen oder Inseratspreise. Eine eigene Internetrecherche kann eine erste Orientierung bieten, ersetzt aber keinen belastbaren Marktwert.
Ein erfahrener Immobilienmakler greift dafür auf seine interne Kaufpreissammlung zurück – inklusive Angaben zu Lage, Zustand, Ausstattung und Verkaufszeitpunkt. Das sorgt für deutlich mehr Genauigkeit und bietet die tatsächliche und exakteste Wertermittlungsgrundlage. Denn es war bereits jemand bereit dazu diesen Preis für das Objekt zu zahlen.
Fazit: Die richtige Wertermittlung entscheidet über Ihren Erfolg am Markt. Ob Kapitalanlage, Eigenheim oder Wohnung – es lohnt sich für Sie, einen Experten zu konsultieren. Denn nur so sichern Sie sich einen realistischen, marktgerechten Preis – ohne Spekulation und ohne Risiko.
Fordern Sie jetzt Ihre kostenfreie und unverbindliche Marktwertanalyse an. Wir beraten Sie ehrlich, kompetent und individuell – damit Sie wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist.
