Haus, Wohnung oder Grundstück.

Eine tolle Frage! Grundsätzlich stellen sich viele Interessenten den Kauf einer Immobilie unkompliziert vor. Sie wissen, ob Sie ein Einfamilienhaus suchen, eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage oder zum Eigennutz oder ob es doch das Reihen- oder Doppelhaus sein soll und suchen drauf los. 

Doch bevor Sie sich Hals über Kopf in die Suche nach Ihrer Traumimmobilie stürzen, lohnt sich ein solider erster Schritt: Klären Sie Ihr Budget. Am besten lassen Sie sich dabei von Ihrer Hausbank besser noch von einem unabhängigen Finanzberater unterstützen – unter Berücksichtigung Ihres Haushaltsnettoeinkommens lässt sich so schnell feststellen, in welchem finanziellen Rahmen der Kauf Ihre Wunschimmobilie realistisch ist.

Wenn klar ist, was Sie sich leisten können oder wichtiger noch, möchten, geht’s an die Suche – aber auch hier mit System! Legen Sie fest, was Ihnen bei einer Immobilie wirklich wichtig ist. Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße – Prioritäten setzen spart Ihnen Zeit und Nerven. Und hier kommt auch schon der nächste Profi ins Spiel: Ein erfahrener Makler kann Ihnen nicht nur gezielt passende Immobilien zeigen, sondern begleitet Sie auch durch Besichtigungen und ist beim Verhandeln ein echter Vorteil. Außerdem ist er ein wertvoller Ansprechpartner während der Abwicklung.

Haben Sie Ihre Immobilie gefunden, steht die Finanzierung an. Jetzt geht es darum, mit Ihrer Bank die letzten Details zu klären und die Finanzierung der Immobilie abzuschließen. Danach folgt der formale Teil: Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet und die Grundschuld für die Immobilie wird oftmals im selben Zuge bestellt.

Nach der notariellen Abwicklung rückt der große Moment näher: Die Übergabe Ihrer Immobilie. Jetzt sind Sie offiziell Besitzer – herzlichen Glückwunsch! Offizieller Eigentümer werden Sie tatsächlich oftmals erst nach der Übergabe. Das passiert, sobald Sie im Grundbuch als Eigentümer vermerkt sind. Doch bevor Sie sich zurücklehnen, denken Sie daran: Strom und Gas sollten Sie ummelden, damit Ihre Immobilie auch vom ersten Tag an versorgt ist. Und zu guter Letzt: Vergessen Sie die richtige Versicherung nicht. Eine Immobilie ist ein wertvoller Besitz – sorgen Sie vor, damit im Fall der Fälle alles abgesichert ist. Bei der Wahl eines professionellen Maklers ist aber auch dies in der Dienstleistung enthalten. 

Der Preis einer Immobilie ist alles andere als klar und einfach zu bestimmen. Er schwankt – und zwar deutlich – je nach Marktlage. Angebot und Nachfrage sowie wirtschaftliche Entwicklungen und Trends auf dem Immobilienmarkt beeinflussen, was eine Immobilie heute wert ist.

Ein besonders großer Einflussfaktor sind dabei die Zinsen. Steigen sie, sinkt oft die Nachfrage – und das wirkt sich direkt auf die Immobilienpreise aus. Denn mit höheren Zinsen sinkt die Finanzierbarkeit, gerade für viele potenzielle Käufer. Das allgmeine durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in der entsprechenden Region spielt also ebenso eine zentrale Rolle wie die allgemeinen Kreditkonditionen.

Natürlich hängt der Wert einer Immobilie auch stark von klassischen Faktoren ab: Lage, Zustand, Art der Immobilie und Ausstattung entscheiden maßgeblich darüber, wie viel eine Immobilie tatsächlich wert ist – oder eben kosten darf.

Und trotzdem: Keine Immobilie gleicht der anderen. Jede Immobilie ist einzigartig, hat ihre Geschichte, ihren Charakter, ihren besonderen Charme. Und genau so sollte man sie auch betrachten – als das, was sie ist: ein individuelles Zuhause mit echtem Wert.

Erinnern Sie sich noch an die Zeiten der Niedrigzinsphase? Da waren Immobilienfinanzierungen über 120 % des Kaufrpreises keine Seltenheit. Eigenkapital? Nicht einmal für die Nebenkosten zwingend erforderlich. Die Zinsen waren so niedrig, dass es kaum eine Rolle spielte, wie viel Sie selbst einbringen konnten – Hauptsache, der Beleihungswert der Immobilie passte. Historisch ist das allerdings als Ausnahme zu betrachten.

Heute sieht das ganz anders aus. Die Höhe des geforderten Eigenkapitals hängt mittlerweile stark von zwei Faktoren ab: Ihrer Bonität – also Ihrer finanziellen Vertrauenswürdigkeit – und der Politik Ihrer finanzierenden Bank. Und die ist mittlerweile wieder deutlich konservativer als noch vor ein paar Jahren.

Inzwischen erwarten viele Banken, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten – also rund 10 bis 11 % des Immobilienwerts – aus eigener Tasche zahlen. Damit wären 100 % der eigentlichen Immobilie finanzierbar, aber eben nicht mehr als das. Einige Banken gehen sogar noch weiter und setzen zusätzlich rund 20 % Eigenkapital voraus. Das mag zunächst nach einem höheren Einstieg klingen, hat aber auch Vorteile: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer das Risiko für die Bank – und das wirkt sich positiv auf Ihren Zinssatz aus.

Kurz gesagt: Eine solide Eigenkapitalbasis macht Ihre Immobilienfinanzierung nicht nur möglich, sondern auch günstiger. Und genau deshalb lohnt es sich, hier frühzeitig einen Plan aufzustellen – individuell und realistisch.

Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler erwerben: Kaufnebenkosten fallen in jedem Fall an – und die sollten Sie keinesfalls unterschätzen. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten sowie die Gebühren für das Grundbuchamt.

Der größte Posten ist dabei meist die Grunderwerbssteuer. Sie macht hier bei uns über die Hälfte der Nebenkosten aus – und sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Bremen und Niedersachsen liegt sie aktuell bei 5,5 % des Kaufpreises. Der Notar kostet in der Regel etwa 1,5 % des Kaufpreises, während das Grundbuchamt zusätzlich rund 0,5 % berechnet.

Wenn Sie sich bei der Immobiliensuche, der Aufbereitung der immobilienbezogenen Finanzierungsunterlagen, der Verhandlungsführung und der gesamten Abwicklung von einem Makler unterstützen lassen – was übrigens in vielen Fällen äußerst sinnvoll ist – kommen je nach individueller Vereinbarung weitere 2,975 % bis 5,95 % des Kaufpreises hinzu.

In der Summe landen Sie damit bei mindestens 7,5 % an Nebenkosten, bezogen auf den Kaufpreis Ihrer Immobilie. Eine saubere Kalkulation dieser Kosten ist daher ein wichtiger Bestandteil jeder Finanzierungsplanung – am besten von Anfang an.

Interessante Nebeninformation: Die Grunderwerbssteuer holt sich der Fiskus in jedem Fall. Sollten Sie die Steuer umgehen wollen, werden Sie zum einen niemals rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Zum anderen gibt der Fiskus vor, dass beide Vertragsparteien für die Erbringung der Grunderwerbsteuer aufkommen müssen.

Beim Kauf einer Immobilie in Bremen oder Niedersachsen stehen Ihnen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung, die den Erwerb finanziell erleichtern können – insbesondere dann, wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen möchten. Besonders wichtig sind in diesem Zusammenhang die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hier erhalten Sie zinsgünstige Darlehen und teils Tilgungszuschüsse, vor allem wenn Sie auf einen energieeffizienten Neubau oder die Sanierung einer Bestandsimmobilie setzen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm etwa unterstützt Sie mit bis zu 100.000 Euro beim Kauf oder Bau Ihres Eigenheims. Weitere Programme wie die Förderung für klimafreundlichen Neubau oder altersgerechtes Umbauen bieten zusätzliche Anreize – vor allem dann, wenn Sie langfristig denken.

Die Programme der KfW heißen wie folgt: 

KfW-Wohneigentumsprogramm (124)

KfW-Förderung für klimafreundliche Neubauten (297, 298, 299)

KfW-Programm Altersgerecht Umbauen (159)

Sind Sie Familie mit Kindern? Dann lohnt sich ein Blick auf das neue staatliche Programm „Wohneigentum für Familien (WEF)“, das gezielt klimafreundliche Neubauten fördert. Voraussetzung ist unter anderem ein bestimmtes Haushaltsjahreseinkommen – bei einem Kind liegt die Grenze beispielsweise bei 90.000 Euro. Diese Förderung ist mit KfW-Darlehen kombinierbar und unterstützt Sie effektiv auf dem Weg zum Eigenheim.

Darüber hinaus gibt es in Niedersachsen und Bremen regionale Förderprogramme, die sich von Stadt zu Stadt unterscheiden. Die NBank in Niedersachsen etwa stellt spezielle Förderkredite für selbstgenutztes Wohneigentum zur Verfügung – besonders interessant für Familien mit Kindern oder Menschen mit mittlerem Einkommen. Auch in Bremen existieren verschiedene Unterstützungsangebote, etwa über das Bremer Wohnungsbauförderungsprogramm. Hier können Sie – je nach Wohnlage, Einkommen und Familiensituation – ebenfalls von zinsgünstigen Darlehen oder direkten Zuschüssen profitieren. Es lohnt sich also, direkt bei der Stadt, Ihrer Kommune oder bei der NBank bzw. BAB (Bremer Aufbau-Bank) nachzufragen, welche Programme aktuell angeboten werden.

Wenn Sie darüber hinaus planen, eine selbstgenutzte Immobilie auch zur Altersvorsorge zu nutzen, kann sich ein Blick auf den sogenannten Wohn-Riester lohnen. Hierbei profitieren Sie von staatlichen Zulagen und Steuervorteilen im Rahmen der Eigenheimrente. Und auch wenn es um eine Kapitalanlage geht, also den Kauf zur Vermietung, können steuerliche Vorteile entstehen – etwa durch Abschreibungen und die Möglichkeit, Finanzierungszinsen steuerlich geltend zu machen.

Nicht zuletzt: In beiden Bundesländern wird politisch immer wieder über Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer diskutiert – insbesondere für Erstkäufer und junge Familien. Zwar gibt es aktuell keine flächendeckende Steuerbefreiung, doch einzelne Programme auf kommunaler Ebene setzen hier bereits an. Es lohnt sich also, bei Ihrer Stadtverwaltung nachzufragen, ob es spezielle Vergünstigungen gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Immobilienkauf wird auch in Bremen und Niedersachsen durch eine Vielzahl von Förderprogrammen unterstützt – sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene. Welche Förderung für Sie in Frage kommt, hängt von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab: Familienstand, Einkommen, Art der Immobilie oder deren energetischer Zustand spielen dabei eine wichtige Rolle. Wenn Sie möchten, prüfen wir gerne individuell, welche Programme Sie konkret in Anspruch nehmen können – sprechen Sie uns einfach an.

Wenn Sie sich auf den Weg zur eigenen Immobilie machen, dann zählt vor allem eines: Gut vorbereitet zu sein. Denn gut vorbereitet in eine Verhandlung und in die Finanzierungsgespräche zu gehen verschafft Ihnen Sicherheit und diese wiederum Schnelligkeit in Ihrer Entscheidung. Diese kann in einem umkämpften Markt oder in Bezug auf eine begehrte Immobilie den entscheidenden Vorteil bringen. Achten Sie deshalb darauf, dass Ihre persönlichen relevanten Unterlagen ebenso vollständig vorliegen wie alle Dokumente in Bezug auf die Immobilie. Unser Finanzierungspartner stellt Ihnen dafür eine praktische Checkliste zum Download bereit – so sind Sie auf der sicheren Seite und jederzeit handlungsfähig.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Kaufpreis. Der sollte nicht nur realistisch kalkuliert, sondern auch fair verhandelt sein – für beide Seiten. Schließlich geht es nicht nur um Zahlen, sondern auch um Vertrauen. Ein marktgerechter Preis erhöht zudem die Chancen auf eine reibungslose Finanzierung.

Selbstverständlich ist auch der allgemeine Zustand der Immobilie wichtig. Dieser sollte schon Ihrer eigenen Erwartung entsprechen. Denn eine gute Immobilie überzeugt nicht nur durch Lage und Ausstattung, sondern auch durch ihren tatsächlichen Zustand. Je nach dem wonach Sie suchen. Ein Haus oder eine Wohnung, in der Sie sich selbstverwirklichen können oder eine Immobilie, welche ohne weiteres bezugsfertig ist.

Natürlich können Sie eine Immobilie auch ohne Makler kaufen – das ist sogar völlig legitim. In unserer Region werden rund 35 % aller Immobilientransaktionen tatsächlich ohne Makler abgeschlossen. Gerade in ländlichen Gegenden ist der Anteil sogar noch höher. Damit hat der private Immobilienverkauf in Deutschland den größten Marktanteil in ganz Europa – eine Besonderheit, denn in anderen Ländern sieht das ganz anders aus: In Großbritannien werden etwa 95 % aller Immobiliengeschäfte durch Makler begleitet. In Spanien, Frankreich oder Italien liegt die Quote immerhin bei rund 80 %. Schaut man über den Atlantik, werden auch in den USA & Kanada mehr als 90% der Immobilien mit einem Makler gekauft oder verkauft. 

Allerdings zeigt die Praxis auch: Hierzulande geht bei privaten Immobilientransaktionen einiges schief. Formfehler, fehlende Unterlagen oder unrealistische Preisvorstellungen führen häufig zu juristischen Komplikationen oder langwierigen Kaufprozessen.

Und nicht selten stellt sich im Nachhinein heraus: Die Immobilie wurde entweder zu teuer gekauft oder zu günstig verkauft. Warum? Weil ohne fundierte Marktwertanalyse und die Analyse der passenden Zielgruppen das tatsächliche Potenzial einer Immobilie oft ungenutzt bleibt und Sie diese Immobilie vielleicht nie zu Gesicht bekommen. 

Ein professioneller Immobilienmakler bringt hier nicht nur rechtliche und finanzielle Sicherheit, sondern Sie nutzen Ihre Zeit vor allem effizient. Und diese ist bekanntlich unbezahlbar. Der Kauf oder Verkauf über einen Makler ist nicht nur effizient, sondern auch deutlich komfortabler. Dazu kommt: Ein Makler schafft Transparenz – von der Bewertung über die Unterlagen bis hin zur Abwicklung. 

Unser Geheimtipp für Sie: Nehmen Sie Kontakt mit einem Makler auf und vereinbaren Sie einen Termin mit ihm, um ein qualifiziertes Suchprofil zu definieren und zu erarbeiten. So ist es Ihnen möglich, ggf. vor Veröffentlichung, über gewisse Immobilien informiert zu werden. Die besten Immobilienangebote sind nämlich oftmals gar nicht erst online.